Entre enero y agosto de 2014, el área licenciada para edificaciones creación 14,2% en Bogotá

En lo corrido a agosto de 2014, el área licenciada creció 14,2% con relación al mismo periodo de 2013, destacándose el incremento del área licenciada para edificaciones no residenciales (64,5%), específicamente en lo relativo a las edificaciones de oficinas para arrendamiento. Por otro lado, el área licenciada para viviendas disminuyó 6,6% en lo corrido del año, debido a una disminución en el licenciamiento para proyectos de Viviendas de Interés Prioritario (-30,7%). En vivienda, la dinámica de las licencias contrasta con la dinámica de las ventas, las cuales crecieron 3,9% en lo corrido a agosto, jalonadas precisamente por el incremento en las ventas del segmento VIP.  Por el lado de los insumos, tanto los despachos de cemento, como la producción industrial de concreto, acumulan un crecimiento positivo en lo corrido del año de 4% y 4,8% respectivamente.

Licencias crecen 14,2% en lo corrido a agosto. Se destaca el crecimiento del área licenciada para oficinas

En lo corrido a agosto, el área licenciada para construcción creció 14,2% con respecto al mismo periodo del año anterior. Dicho crecimiento estuvo jalonado principalmente por área licenciada para otros usos no residenciales, la cual registró un crecimiento de 64,5% en lo corrido del año gracias a la aprobación de licencias para la construcción de oficinas (96,6%).

Entre tanto, el área licenciada para vivienda disminuyó 6,6% en lo corrido del año, debido a una disminución en el licenciamiento para proyectos de Viviendas de Interés Prioritario (-30,7%).

El reciente “boom” de edificios de oficinas para arrendar ha tenido un impacto significativo sobre el incremento del área aprobada para éste segmento. De hecho, dado que se construyen oficinas con el fin de arrendarlas, la lógica de las constructoras no opera de la misma forma que en el mercado de viviendas, en donde primero sale a la venta el proyecto antes de comenzar a construir; en el caso de las oficinas, dado que se construyen con fines de arrendamiento, se empiezan a construir casi que de inmediato. Es por lo anterior que, para el caso de las oficinas, si existe una relación muy estrecha entre el área licenciada y el área construida.

Se estima que el negocio de construir oficinas para arrendar ha ganado participación por su rentabilidad, toda vez que el precio de arrendamiento corresponde a cerca del 0,75% de su precio de venta, mientras que para en vivienda de estratos altos éste porcentaje es del 0,45%. Adicional a esta variable de rentabilidad, las constructoras comparten el riesgo con los Fondos de Inversión Inmobiliaria, los cuales están invirtiendo un monto considerable de dinero en proyectos de oficinas. Cabe mencionar que las implicaciones normativas de la Modificación Especial del POT para la ciudad, relativas al cambio en las densidades, aceleró el crecimiento en licencias de oficinas, antes de su suspensión.

Oferta de vivienda crece por encima de las ventas

Entre enero y agosto de 2014, las ventas de vivienda registraron un crecimiento de 3,9% lo que significó que en lo corrido a agosto de 2014, se vendieron 738 mil viviendas más que en el mismo periodo de 2013. La mayor parte de las ventas ha estado impulsada por el segmento VIS con un crecimiento en las ventas de 45,2% en lo corrido a agosto.

Ahora bien, dentro del mercado de las Viviendas de Interés Social, el mayor crecimiento se presentó en el segmento de las Viviendas de Interés Prioritario (VIP), las cuales registraron un incremento en las ventas de 1.435% en lo corrido del año. Pese a que las VIP solo representan el 1% del mercado, el hecho de que sus ventas crezcan por encima del mil por ciento hace que contribuyan con más 15 puntos porcentuales al crecimiento de las ventas en la capital.

Dentro de las Viviendas de Interés Prioritario, se destaca la buena dinámica que ha registrado las ventas de VIPAS, las cuales son Viviendas de Interés Prioritario para Ahorradores. La demanda por éste tipo de viviendas se ha visto reactivada gracias a que no solo acceden al subsidio del gobierno, sino también al subsidio de la caja de compensación.

Adicional a los subsidios anteriormente mencionados, también se aplica una reducción a las tasas de interés anual de 5 puntos porcentuales, de manera que la cuota mensual no sobrepasa los 200 mil pesos.

La dinámica de las ventas para Viviendas de Interés Prioritario, contrasta con la dinámica de las licencias para éste segmento, las cuales decrecen 30,6% en lo corrido del año, lo cual sugiere que en los próximos meses las ventas de éste tipo de vivienda se desacelerarían. Contrario a lo que ocurre con las ventas en el segmento VIP, las ventas de VIS entre 70 y 135 smmlv.

Lo anterior debido a que la cobertura del subsidio para éste segmento es menor, por lo que no se logra jalonar la demanda.

Por su parte, la vivienda diferente de VIS registró una disminución de las ventas de 22,6% en lo corrido a agosto. En este segmento operan dos fenómenos al tiempo: por un lado, el incremento de 12% del precio de la vivienda nueva desestimula la demanda, toda vez que el IPC de arrendamientos solo subió 2% incentivando que se sustituya compra por arriendo; por otro lado, la entrega de cupos para subsidios a la tasa de interés durante 2013 (Frech II) aumentó la capacidad de endeudamiento para el segmento de clase media, lo que generó que se anticipará la demanda de vivienda para ese año y arrastrará parte de la demanda de 2014.

Lo que nos sugieren las cifras del mercado de vivienda No Vis, es que para este segmento en particular, la oferta viene creciendo a un ritmo mayor que la demanda. De hecho, en lo corrido a agosto, las unidades disponibles crecieron 13,7% lo que contrasta con la disminución en las ventas anteriormente mencionada. En efecto, la rotación de vivienda, que indica el tiempo medido en meses que se requiere para vender un inmueble, es hoy en día mayor que el año pasado (5,5 meses).

Crecen insumos para la construcción

Al revisar los indicadores asociados a los insumos para la construcción, el panorama para el sector es alentador. Por un lado, a partir del segundo semestre de 2013 se han venido reactivando los despachos de cemento en la capital. De hecho, en lo corrido entre enero y agosto de 2014, los despachos de cemento registraron un crecimiento de 4% mientras que en 2013 para la misma fecha habían disminuido en 10,6%. Por su parte, la producción industrial de concreto se ha venido recuperando desde marzo de este año acumulando un crecimiento de 4,8%.

Al analizarlo por tipo de obra, se destaca el crecimiento en la producción de concreto para edificaciones no residenciales, que acumula un crecimiento de 23% impulsado por la demanda para construcción de centros comerciales. No ocurre lo mismo con la producción de concreto para obras civiles, la cual registra un modesto crecimiento de 1,8% en lo corrido a agosto.

Por último, a pesar de que los insumos no laborales han registrado un crecimiento en lo corrido del año, el empleo en el sector decreció ligeramente durante el trimestre móvil entre junio y agosto (-0,9%). De hecho, en el trimestre móvil entre junio y agosto de 2014 se generaron 2.130 empleos menos que en el mismo periodo de 2013.