Impacto del sector de la construcción en el PIB de Bogotá

Impacto del sector de la construcción en el PIB de Bogotá

El impacto del sector de la construcción en el PIB de Bogotá ha sido recientemente un tema de amplio debate, razón por la cual es importante conocer tanto la metodología de medición de dicho impacto, el comportamiento del sector en años recientes, así como los determinantes de dicho comportamiento. Por tal razón la presente Nota Editorial del Observatorio de Desarrollo Económico –ODE-, presenta un análisis sobre el comportamiento del sector de la construcción en Bogotá en el mediano plazo, principalmente desde la perspectiva de su impacto en el PIB de la ciudad. Para la construcción de dicho análisis, a continuación se presenta una primera sección donde se explica la metodología de medición del sector como parte de la medición del PIB trimestral de Bogotá, una segunda parte donde se presentan los resultados a la luz de un análisis del comportamiento del sector de manera transversal y finalmente una última sección donde se presentan las principales conclusiones y perspectivas para el sector.

1. Metodología de medición del sector de la construcción en el PIB

 La actividad de la construcción comprende dos subsectores: edificaciones y obras civiles. El primero hace referencia a la construcción, reparación, adecuación, y mantenimiento de edificaciones residenciales y no residenciales. Las obras civiles, por su parte, incluyen la construcción y mantenimiento de infraestructura como carreteras, represas, tuberías de gran longitud, construcciones para la minería, redes de servicios públicos y otras obras civiles. Si bien el sector tiene una alta relevancia derivada de su participación dentro del empleo total generado en la ciudad, la metodología que aquí se expone se centra exclusivamente en su aporte al valor agregado total (metodología de cuentas nacionales).

Dentro de la actividad real del sector de la construcción, el principal indicador corresponde al Producto Interno Bruto, el cual lo calcula el DANE, para el caso de edificaciones, a partir de la información generada por el Censo de Edificaciones y de las ejecuciones presupuestales para el subsector de obras civiles. Para obtener el PIB de edificaciones, en primera instancia se calcula el “área causada” [1] en el trimestre de análisis, teniendo en cuenta unas ponderaciones o coeficientes de incidencia de acuerdo con el capítulo constructivo de cada obra. Posteriormente, se obtiene la producción del subsector como la sumatoria del producto entre dicha área causada y el valor del metro cuadrado reportado por el constructor o promotor del proyecto.

En este sentido, vale la pena destacar que las edificaciones no residenciales (principalmente oficinas y locales comerciales), lo mismo que la vivienda de precios superiores a 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes (cerca de $83 millones de pesos de 2014), son las que más aportan a la generación de valor agregado respecto a las demás edificaciones, ya que mientras el precio por metro cuadrado de una Vivienda de Interés Social (VIS) no supera los $2 millones de pesos, el valor de un metro cuadrado de un local comercial puede sobrepasar los $20 millones de pesos.

Por su parte, el valor agregado de las obras civiles se estima a partir de los desembolsos o pagos que realizan las entidades públicas y privadas a los contratistas que adelantan los estudios y diseños, construcción o mantenimiento de obras de infraestructura[2]. Por lo anterior, se puede afirmar que las dinámicas de las obras civiles y las edificaciones tienen determinantes diferentes y por lo tanto comportamientos diferentes en el tiempo. Mientras que las obras civiles están condicionadas por la inversión, principalmente pública (vías, redes de servicios y parques); la dinámica de las edificaciones depende de otra serie de factores como son la disponibilidad de suelo, buenas condiciones de la economía y el empleo, demanda, subsidios e incentivos para el caso de la vivienda social; entre otros. 

2. La construcción ha estabilizado sus tasas de crecimiento y participación en el PIB de la ciudad

 De acuerdo con las últimas cifras de las Cuentas Departamentales del DANE para el año 2012, el sector de la construcción, en su conjunto, representó el 6.7% del Producto Interno Bruto (PIB) de Bogotá, mientras que en el 2000 esta participación equivalía apenas al 4.3%. En el caso de Colombia, la construcción representa cerca del 8% del valor agregado generado por la economía (Gráfico 1).

No obstante, llama la atención que hasta 2008 la importancia relativa de la construcción en Bogotá es similar a la del país. Posteriormente se dan dos situaciones que hacen que la participación sectorial sea menor en Bogotá: por un lado la caída en 2010 es más acentuada en la capital básicamente porque mientras el valor agregado generado por las obras civiles crece levemente en Colombia (0.1%), en Bogotá este rubro cae 9%. Por otra parte, mientras que en 2012 la participación del valor agregado de la construcción creció en Colombia, en Bogotá dicho porcentaje bajó a 6.7%. Lo anterior se explica por el crecimiento de la producción tanto en edificaciones como obras civiles para el total nacional y en la caída de los dos subsectores en el caso de Bogotá (edificaciones -2.1% y obras civiles -10.4%).

 a. Desde finales de 2012, la caída en la construcción ha estado determinada por las obras civiles

El sector de la construcción ha venido cayendo en Bogotá desde el tercer trimestre de 2012, comportamiento que se explica básicamente por los resultados del subsector de obras civiles, dado que la construcción de edificaciones ha registrado crecimientos destacados desde finales de este mismo año. Es decir, en los últimos dos años, principalmente entre enero de 2012 y septiembre de 2013 (Gráfico 2), las actividades de edificaciones y obras civiles han tenido comportamientos contrarios. En el caso de obras

civiles, la caída se explica por la culminación de la fase III de Trasmilenio y las obras del Aeropuerto El Dorado, lo mismo que por la contracción de la inversión pública en vías urbanas y redes de servicios públicos. Por el contrario, las edificaciones han mostrado una importante dinámica en la ciudad, especialmente en los destinos no residenciales, destacándose el caso de oficinas y comercio, y la construcción de vivienda diferente a interés social, cuyos precios son superiores a 135 smmlv (más de $83 millones de pesos de 2014).

Efectivamente, si se analizan los resultados del Censo de Edificaciones, se evidencia que en 2013 se registró un incremento de 21.2% en el área total en proceso de construcción para edificaciones diferentes a vivienda. Esto equivale a 337,997m2 adicionales y explica, en gran medida, los resultados del PIB sectorial, durante este año. Por el contrario el área total destinada a vivienda cayó 11%, entre 2012 y 2013 (525,342m2 menos). Esta disminución obedece a la menor área en proceso tanto de Vivienda de Interés Social como de No VIS, con caídas de 37% y 7%, respectivamente (Gráfico 3).

Desde esta perspectiva, el panorama de la vivienda parecería poco alentador, sin embargo, el crecimiento continuo del área nueva para No VIS, que inició proceso de construcción a partir de abril de 2013, resulta positivo desde el punto de vista de su incidencia al valor agregado de la economía. Por el contrario, la caída de 36% en 2013, del área nueva para vivienda social (4,575 unidades menos) genera preocupación en términos sociales, dado que es en este segmento donde se concentra el déficit habitacional de la ciudad. 

b. Escasez de suelo: uno de las principales obstáculos para la construcción de edificaciones

En los últimos doce años se pueden distinguir dos fases en la construcción de edificaciones de la ciudad. Una primera de crecimiento continuo y sostenido desde 2002 hasta 2008 y otra a partir de 2008, donde se observa un menor crecimiento y una relativa estabilización del área en proceso alrededor de los 6.2 millones de metros cuadrados. Otro fenómeno destacado, desde el punto de vista de la oferta, es el aumento de la importancia de los destinos no residenciales, los cuales pasaron de representar el 20% en 2002, a participar con un poco menos de la tercera parte del área total en proceso, en 2013 (Gráfico 2).

Sin duda la oferta de edificaciones en general y de vivienda en particular, ha estado afectada en los últimos años por un elemento estructural referente a la escasez de suelo en la ciudad, lo cual se ha visto reflejado en altos precios, lo mismo que en el incremento sustancial de la oferta de vivienda en los municipios aledaños a Bogotá, tales como Soacha, Mosquera, Funza, Cota, Chía, Zipaquirá, entre otros. En el caso de la construcción de edificaciones no residenciales, se observa la migración de algunas industrias y compañías hacia otros lugares de la Sabana en Cundinamarca (Siberia, Tocancipá, etc.). No obstante, esto último es propio del desarrollo urbano de una ciudad, específicamente porque las necesidades de las empresas de ampliar sus plantas, implica buscar precios del suelo más bajos que les permitan construir grandes plantas de producción.

Si bien este panorama genera inquietudes sobre las perspectivas del sector en el mediano y largo plazo, existe una importante fuente de generación de suelo planteada en el actual Plan de Desarrollo "Bogotá Humana", relacionado con la renovación o revitalización urbana en la zona denominada centro ampliado. Igualmente, se destaca el hecho de que en la ciudad existían, a diciembre de 2013, cerca de 4.3 millones metros cuadrados licenciados que aún no iniciaban obra, pero que estaban disponibles (3.6 millones de m2 para vivienda y 728 mil m2 para otros destinos). Este importante stock de licencias se generó debido a que la implementación de la Norma Sismo Resistente (NSR), a finales de 2010 y la modificación excepcional del POT de Bogotá, en agosto de 2013, hicieron que los constructores se anticiparan a radicar gran cantidad de licencias, evitando la aplicación de las nuevas condiciones normativas. En términos de unidades, el stock de licencias que no inicia construcción, equivale a cerca de 38 mil viviendas, número que representa aproximadamente las viviendas que se construyen en un año en la capital del país.

 c. En los últimos meses, los subsidios a la tasa de interés han reactivado la demanda de vivienda

Si bien la demanda del sector de la construcción, hace referencia a los requerimientos en materia de vías, servicios públicos, oficinas, bodegas, vivienda, etc., en la práctica solo se cuenta con información sobre demanda de vivienda en la ciudad, gracias a las estadísticas de ventas medidas a través del censo que realiza mensualmente la firma La Galería Inmobiliaria. De acuerdo con estas cifras, las ventas de vivienda han presentado un comportamiento cíclico en los últimos años. El último ciclo ascendente se dio después de 2008 hasta 2010, cayendo posteriormente, sin que logre darse hasta el momento una  recuperación significativa (Gráfico 3).

No obstante, la segunda mitad de 2013 muestra señales importantes de reactivación de las ventas de vivienda en la ciudad, como resultado en gran medida de la política anticíclica, vía tasa de interés, contemplada en el Plan de Impulso al Empleo y la Productividad (PIPE), lo mismo que a la política de subsidios directos a la demanda del nivel nacional y distrital. Efectivamente, entre agosto y diciembre de 2013, se vendieron 1,856 unidades más en el mismo periodo de 2012 (16.7%). El crecimiento de las ventas de vivienda es coherente con el incremento real de los créditos individuales entregados para compra de vivienda nueva y usada en la capital del país (21.6%), pasando de 2.6 a 3.1 billones de pesos, entre 2012 y 2013. En este sentido, mientras que en el primer trimestre de 2013 se registró una caída en la financiación de vivienda del 10.2%, en los siguientes tres trimestres, dicho porcentaje ascendió a 14.9%, 43.1% y 38.2%, respectivamente. Lo anterior indica que la demanda de vivienda está determinada, además de la situación de la economía y el empleo; por los incentivos gubernamentales vía tasa de interés para los hogares de estratos medios, o ayudas directas, en el caso de la población de menos recursos.

 d. En el último trimestre de 2013 el empleo generado por la construcción se reactiva

Si bien el presente análisis se ha concentrado en el aporte por valor agregado del sector de la construcción en el PIB de la ciudad, no se debe desconocer la gran importancia del sector como generador de empleo. En este sentido, cabe resaltar que en 2013 el sector de la construcción en conjunto, generó 5.4% del empleo en la ciudad (cerca de 220 mil ocupados); esta participación se ha incrementado en los últimos años, incluso alcanzando a representar más de 6%. Asimismo es importante señalar que si bien el grueso del empleo del sector es generado por la construcción de edificaciones, el desarrollo de importantes proyectos de infraestructura como las tres fases de Transmilenio, han incidido de manera importante en la generación de empleo. De acuerdo con las estimaciones de la Dirección de Estudios de la Secretaría de Desarrollo Económico de Bogotá, en 2013 las edificaciones generaron el 89% del empleo sectorial (195 mil personas), mientras que el porcentaje restante fue utilizado para la construcción de obras civiles (cerca de 25 mil personas).

En 2013 el número de personas ocupadas en el sector de la construcción cayó 18.4% entre enero y septiembre, es decir se perdieron 46,450 empleos, en tanto en el último trimestre de 2013 se presentó un crecimiento de los ocupados en el sector.

Efectivamente, mientras que entre octubre y diciembre de 2012, el sector de la construcción ocupó 234.736 personas, en el mismo periodo de 2013 el número de ocupados ascendió a 261,601; es decir, se registró un aumento de 26,865 ocupados y un crecimiento porcentual de 11.4.

 3. Perspectivas del sector de la construcción

De acuerdo con las cifras del PIB trimestral de Bogotá disponibles a septiembre de 2013 y los resultados obtenidos para edificaciones en el cuarto trimestre del mismo año, es previsible que el sector de la construcción cierre el año con una variación negativa. Lo anterior, si se tiene en cuenta que entre octubre y diciembre de 2013 no ocurrieron cambios significativos que alteraran la baja inversión en obras civiles. Por su parte, se prevé que el valor agregado de edificaciones cambie de tendencia en el último trimestre de 2013 dado la caída del área total en proceso (-2.4%), especialmente de construcciones residenciales. Para 2014 el panorama es más alentador si se considera el inicio de una serie obras de infraestructura vial, los estudios y diseños del metro y otras actividades de mantenimiento. No obstante, en materia de obras civiles el mayor crecimiento se verá reflejado en 2015 cuando se adelante el grueso de las construcciones financiadas con el cupo de endeudamiento.

Por el lado de las edificaciones y también para 2014, se vislumbra una recuperación de la vivienda por la reactivación de la demanda como resultado de los incentivos a la tasa de interés y el aumento del empleo. En otros términos, existen las condiciones tanto de demanda (tasa de interés bajas, crecimiento económico y subsidios), como de la oferta (disponibilidad de viviendas licenciadas), para desarrollar en el presente año, lo mismo que 2015, importantes proyectos tanto habitacionales, como de comercio, oficinas y otros destinos.

[1] Corresponde a los metros cuadrados efectivamente construidos durante un periodo de tiempo, es decir que se contabilizan los avances reales de la edificación.

[2] La medición del valor agregado a partir de los pagos o desembolsos presenta falencias metodológicas, si se tiene en cuenta que estos no corresponden con el desarrollo físico de la obra. Igualmente, los pagos presentan una alta estacionalidad a lo largo del año, siendo bajos en los primeros meses y muy altos al finalizar el año. Adicionalmente, es frecuente encontrar enormes caídas o crecimientos debido a que el indicador presenta una alta elasticidad ante cambios importantes en el principal grupo de obras en la ciudad: las carreteras. Por lo anterior, actualmente el DANE está diseñando un Censo de Obras Civiles con el cual se busca contribuir a la solución de estos inconvenientes metodológicos.